不動産投資で成功できる人の条件

ウィンターシーズンの不動産マーケットは毎年静かになります。ただし、今年はここ数年と比べて様子が違うというのが専門家の見方です。

不動産投資をしている人であればご存知かもしれませんが、「Property Cycle」という言葉があります。

＜Property Cycle＞

「Boom」→「Slow Down」→「Slump」→「Recovery」→「Boom」

Property Cycle （出典）NZ Property Investor

ニュージーランドの不動産マーケットは、このサイクルを繰り返していると言われています。

まだ「Boom」終盤の段階にある都市も一部ありますが、最大都市オークランドのマーケットは明らかに「Slow Down」ステージに入っています。

不動産価格の高止まりに、政府の融資規制、銀行の厳しいローン審査などにより住宅を買うハードルは上がっています。

買い手が少なくなれば、売り物件数が同じでも需給関係が崩れ価格が下落します。実際、オークランドでも前月対比で価格が下がっているSuburbも出てきました。

では、この状態からさらに「Slump」の段階まで待っていれば価格がもっと下がり、住宅が買いやすくなるのでしょうか？

オークランドの場合、そのシナリオは「Unlikely」だと私は思います。

まず、リーズナブルな価格で不動産が出回るようになるには十分な住宅供給が必要です。

現在の住宅不足は解決するには相当な時間がかかりますし、その間に人口流入が続けばさらに問題が深刻化する恐れすらあります。

大規模な住宅開発がスムーズに進まないのは役所にだけ責任があるわけではなく、建設労働者不足の問題もあるでしょうし、海に囲まれた地形も原因の1つであると言えるでしょう。

ゴールドマンサックスのようにニュージーランドの不動産価格高騰を「住宅バブル」と決めつけて、その崩壊を予測する企業もあります。

ニュージーランド政府の対策が早かったこともあり、アメリカで発生したサブプライム（ローン返済能力の低い人々が多額のローンを抱えて家を買ってしまった）のような問題も発生しにくいと考えています。

仮に「バブル崩壊」が現実化してオークランドの不動産価格が数年前のような価格になれば、投資家がそのチャンスを見逃すはずはなく、バイヤーが殺到することになるでしょう。

そうなると、その影響を受けるのはオークランドよりも、住宅需要がそれほどないのに価格が上がっている地方都市です。

「Slow Down」の原因は、様々な理由によって買い手が少なくなっていることであり、不動産価値が下がっているわけではありません。

今後、「Slump」ステージに入ったとしても慌てず、正常なProperty Cycleの1つとして判断すれば良いと考えています。

その先のRecovery、そして次のBoomがやって来るまでにどの程度の時間がかかるかはわかりません。

オーストラリアの著名不動産投資家、Michael Yardney氏によると、不動産投資で成功するためには二回以上のProperty Cycleを経るまで不動産を持ち続けることが必要、と話しています。

そして２回のサイクルを経るために必要な期間を最低１０年から１５年としています。

確かにこれだけの期間持ち不動産を続けることができたら、ローンが相当減っている上に、レント収入や不動産価値も上がっているので、成功と言えるレベルに達すると思います。

ただ、これだけの期間待ち続けられるか、というのが問題です。

誰でも”できるだけ短期間で”お金持ちになりたい、と思うものです。

私もその一人なのですが、長い時間軸で行動できる（リターンを待てる）かどうか、不動産投資で成功できる人の条件だと実感しています。

大変励みになります。よろしければポチっとお願いします。